Negli ultimi anni il crowdfunding immobiliare è diventato una delle soluzioni più popolari per chi desidera investire nel settore immobiliare senza acquistare direttamente un immobile.
La promessa è estremamente attraente. Con poche migliaia di euro è possibile partecipare a operazioni che, fino a qualche anno fa, erano riservate a investitori con capitali molto più elevati. Non bisogna occuparsi della ricerca dell’immobile, della gestione, della burocrazia o delle trattative con le banche. Tutto viene delegato a una piattaforma e a un team di professionisti che seleziona e gestisce le operazioni.
Sulla carta sembra la combinazione perfetta: accessibilità, semplicità e rendimenti potenzialmente interessanti.
Ma proprio perché il crowdfunding viene spesso raccontato come una soluzione semplice, vale la pena fermarsi a riflettere su una domanda che molti investitori non si pongono abbastanza spesso:
quanto controllo stiamo realmente acquistando insieme all’investimento?
Perché il vero tema non è se il crowdfunding funzioni o meno. Il vero tema è comprendere che tipo di investimento stiamo facendo e, soprattutto, quali responsabilità stiamo delegando.
Il crowdfunding non è un investimento immobiliare diretto
Uno degli equivoci più comuni riguarda proprio la natura dell’investimento.Molte persone pensano di investire in immobili.
In realtà, nella maggior parte dei casi, stanno investendo in una struttura che investe in immobili.
Può sembrare una differenza sottile, ma è enorme. Quando acquisti direttamente un immobile, hai il controllo delle decisioni fondamentali. Decidi quando acquistare, quando vendere, come gestire l’asset, quali lavori effettuare, quale strategia adottare e come reagire ai cambiamenti del mercato.
Nel crowdfunding, invece, queste decisioni vengono prese da altri. L’investitore partecipa economicamente all’operazione, ma il controllo operativo rimane quasi interamente nelle mani del promotore o della piattaforma.
Questo non significa che sia necessariamente un male, significa però che stiamo delegando una parte importante della creazione del valore. Ed è una differenza che merita di essere compresa fino in fondo.
La delega è comoda, ma ha un prezzo
Ogni volta che deleghiamo qualcosa otteniamo un vantaggio e rinunciamo a una parte di controllo. Succede negli investimenti come in qualsiasi altra attività.
Il crowdfunding elimina molte complessità. Non serve analizzare decine di immobili, negoziare finanziamenti, coordinare professionisti o seguire l’avanzamento dei lavori. Tutto questo viene fatto da altri.
Ma proprio perché il lavoro viene svolto da altri, il risultato dipende in larga misura dalle loro competenze, dalle loro decisioni e dalla loro capacità di esecuzione.
Se un’operazione incontra ritardi, problemi autorizzativi o difficoltà commerciali, l’investitore ha generalmente pochissimo potere di intervento.
Può monitorare gli aggiornamenti e leggere i report ma difficilmente può incidere sul risultato.
Ed è qui che il concetto di controllo inizia a diventare centrale.
Il rischio che molti sottovalutano: l’informazione asimmetrica
Uno degli aspetti meno discussi del crowdfunding immobiliare riguarda l’informazione.
Quando analizzi direttamente un investimento hai accesso a una grande quantità di dati. Puoi visitare l’immobile, parlare con i professionisti coinvolti, verificare il mercato locale e approfondire gli elementi che ritieni più importanti.
Nel crowdfunding il flusso informativo è diverso.
Le informazioni arrivano quasi sempre attraverso la piattaforma o il promotore dell’operazione.
Questo crea inevitabilmente una situazione di informazione asimmetrica.
Non perché ci sia necessariamente una volontà di nascondere qualcosa, ma perché chi gestisce l’operazione possiede sempre molte più informazioni rispetto all’investitore finale.
Ed è una condizione che non può essere eliminata.
Può essere ridotta scegliendo piattaforme serie e trasparenti, ma rimane una caratteristica strutturale del modello.
Per questo motivo la qualità della governance e della comunicazione diventa un elemento fondamentale nella valutazione dell’investimento.
Rendimenti interessanti, ma da leggere correttamente
Uno degli elementi che attira maggiormente gli investitori sono i rendimenti pubblicizzati.
Molte piattaforme presentano operazioni con ritorni attesi compresi tra il 7% e il 12% annuo.
Numeri che, rispetto a molti strumenti tradizionali, risultano particolarmente interessanti.
Ma anche qui è importante fare una distinzione.
Un rendimento atteso non è un rendimento garantito. Prendiamo un esempio semplice.
Un investitore decide di allocare 50.000 euro in un progetto di sviluppo immobiliare con un rendimento atteso del 10% annuo e una durata prevista di 24 mesi.
Sulla carta potrebbe attendersi circa 10.000 euro di profitto lordo. Ma cosa accade se il progetto subisce un ritardo di dodici mesi?
Cosa accade se i costi di costruzione aumentano? Cosa accade se il mercato rallenta e la vendita richiede più tempo del previsto?
Il rendimento teorico rimane lo stesso sulla presentazione iniziale, ma il risultato finale può essere molto diverso.
Ed è qui che emerge una delle differenze principali tra rendimento stimato e rendimento controllabile.
Il confronto con un investimento diretto
Confrontiamo ora questa situazione con un investimento immobiliare diretto.
Immaginiamo un immobile acquistato per 200.000 euro e destinato alla locazione.
Il rendimento netto può essere inferiore rispetto a quello promesso da alcune operazioni di crowdfunding, magari attestandosi intorno al 5% o al 6% annuo.
A prima vista il crowdfunding potrebbe sembrare più interessante.
Ma il confronto non riguarda soltanto il rendimento.
Riguarda il livello di controllo, nel primo caso l’investitore dipende quasi totalmente dalle decisioni di altri e nel secondo caso controlla direttamente l’asset, la gestione, la strategia di uscita e la creazione del valore.
Non significa che una soluzione sia automaticamente migliore dell’altra, significa che il rapporto tra rendimento e controllo è profondamente diverso. Ed è proprio questo che dovrebbe essere valutato.
Quando il crowdfunding ha davvero senso
A questo punto qualcuno potrebbe pensare che il crowdfunding sia uno strumento da evitare, non è questa la conclusione.
Come accade per qualsiasi asset, il problema non è lo strumento, è il ruolo che gli assegniamo all’interno del patrimonio.
Il crowdfunding può avere molto senso per chi desidera diversificare una parte limitata del capitale, accedere a operazioni immobiliari senza gestirle direttamente o ottenere esposizione a progetti che non potrebbe realizzare autonomamente.
Può essere uno strumento utile per ampliare la diversificazione e partecipare a iniziative specifiche senza immobilizzare grandi quantità di capitale.
Diventa invece più discutibile quando viene utilizzato come pilastro principale della strategia patrimoniale.
In quel caso il livello di delega diventa molto elevato e il controllo effettivo sul capitale si riduce drasticamente.
Il controllo è una componente del rendimento
Quando si valutano gli investimenti si parla quasi sempre di rendimento. Molto meno spesso si parla di controllo.
Eppure le due cose sono strettamente collegate. Perché il rendimento non è soltanto il risultato economico finale.
È anche la capacità di influenzare il processo che porta a quel risultato, più il controllo diminuisce, più aumenta la dipendenza dalle decisioni di altri.
Più aumenta la dipendenza, più diventa importante comprendere chi sta gestendo il capitale e con quali incentivi.
Il mio punto di vista
Il crowdfunding immobiliare non è una panacea e non è nemmeno un errore da evitare a prescindere, è semplicemente uno strumento.
Uno strumento che offre accessibilità e semplicità in cambio di una significativa delega del controllo. Per questo motivo ritengo che debba essere valutato per ciò che realmente è: una partecipazione indiretta a un’operazione gestita da terzi.
Può avere un ruolo all’interno di un patrimonio ben strutturato, soprattutto come componente di diversificazione.
Ma quando l’obiettivo è costruire controllo, governare i flussi e creare una strategia patrimoniale di lungo periodo, diventa difficile sostituire modelli in cui l’investitore mantiene una partecipazione più attiva alle decisioni.
Perché alla fine, come accade in molti altri ambiti degli investimenti, la domanda più importante non è quanto rende un’operazione.
La domanda più importante è: quanto controllo hai sul percorso che ti porterà a quel rendimento?
