In fondo è così che ragionano la maggior parte delle persone. Si trova un immobile a un buon prezzo, si individua una zona che sembra promettente, si riceve una segnalazione da un professionista o da un conoscente e si decide di investire.
L’operazione, presa singolarmente, può avere perfettamente senso.
Il problema è che molto spesso non viene valutata all’interno di un contesto più ampio.
Ed è proprio qui che nasce uno degli errori più diffusi tra gli investitori: costruire il proprio patrimonio attraverso una successione di investimenti a spot, cioè decisioni isolate, scollegate tra loro e prive di una strategia complessiva.
La cosa interessante è che questo approccio raramente genera problemi immediati. Anzi, nei primi anni può persino dare l’impressione di funzionare bene. Si acquistano asset, si vedono entrare i primi canoni, si percepisce la sensazione di stare facendo qualcosa di concreto. Tutto sembra procedere nella direzione giusta.
Poi, con il passare del tempo, emerge una realtà diversa.
Un patrimonio non è una collezione di investimenti
Molti investitori pensano che il patrimonio sia semplicemente la somma degli asset posseduti. Più immobili hai, più sei patrimonializzato. Più operazioni realizzi, più stai investendo.
Ma nella pratica le cose funzionano in modo molto diverso. Un patrimonio non è una collezione di investimenti, diventa un sistema, come ogni sistema, il suo valore dipende dal modo in cui le singole componenti lavorano insieme.
Immagina due investitori. Il primo, nel corso degli anni, acquista ogni volta che si presenta un’occasione interessante. Un appartamento in città, un piccolo immobile turistico, un garage, magari un locale commerciale. Ogni operazione viene fatta con una logica diversa e in momenti diversi. Il secondo investitore possiede magari meno asset, ma ogni acquisto è stato inserito all’interno di una struttura precisa. Ogni operazione ha un ruolo specifico, ogni flusso è stato previsto, ogni finanziamento è stato integrato in una strategia complessiva.
A prima vista il primo investitore potrebbe sembrare più attivo e più dinamico. Nella realtà spesso è il secondo ad avere il controllo. Ed è proprio il controllo la risorsa che gli investimenti a spot tendono a consumare nel tempo.
Il problema di valutare ogni operazione da sola
Quando si valuta un’opportunità isolata, l’attenzione si concentra quasi sempre sull’asset.
È comprensibile perché l’immobile è tangibile. Lo puoi visitare, toccare, analizzare. È facile innamorarsi di una buona posizione o di un prezzo apparentemente conveniente. Molto più difficile è fermarsi a riflettere su come quell’operazione si inserisca all’interno del patrimonio esistente.
Eppure è questa la domanda che determina la qualità dell’investimento. Un immobile può essere straordinario sulla carta e completamente inefficiente all’interno di una struttura patrimoniale già sbilanciata.
Può generare un rendimento interessante ma aumentare la concentrazione del rischio, sembra conveniente ma assorbire liquidità che avrebbe potuto essere utilizzata in modo più efficiente. Può persino produrre reddito e allo stesso tempo peggiorare l’equilibrio complessivo del patrimonio.
Per questo motivo la qualità di un investimento non può essere misurata osservando esclusivamente l’investimento stesso. Deve essere valutata rispetto al sistema di cui farà parte.
Perché questo errore è così comune nell’immobiliare
Nel settore immobiliare questo errore è particolarmente frequente perché esiste una forte cultura dell’opportunità, infatti, molte decisioni vengono prese perché un immobile sembra conveniente rispetto al mercato.
Ma raramente ci si chiede se quel capitale stia lavorando nel modo più efficiente possibile. Si parla molto di prezzo di acquisto ma molto meno si parla di struttura.
Eppure, dopo anni di esperienza, ho imparato che il rendimento di un investimento raramente dipende soltanto dall’asset.
Dipende soprattutto da tutto ciò che è stato progettato prima, cioè dalla struttura finanziaria.
Quando queste componenti vengono ignorate, l’investitore può anche fare buone operazioni. Ma continuerà a costruire un patrimonio poco efficiente.
Il costo invisibile degli investimenti a spot
Il vero costo degli investimenti a spot non è quindi l’errore evidente e nemmeno il cattivo acquisto. Non è l’operazione che va male, il vero costo è molto più difficile da vedere.
È il rendimento che non viene generato, il capitale che resta immobile. Per questo motivo molti investitori non si rendono conto di perdere valore.
Perché il problema non appare sotto forma di perdita. Appare sotto forma di rendimento mancato.
Le opportunità non sono il nemico
Questo non significa che ogni opportunità debba essere scartata, le opportunità sono fondamentali.
Anche gli investitori più strutturati le cercano continuamente, la differenza è che non sono le opportunità a guidare la strategia.
È la strategia a decidere quali opportunità hanno senso. Quando esiste una struttura, ogni operazione viene valutata in funzione degli obiettivi complessivi.
Quando la struttura non esiste, ogni opportunità sembra interessante ed è proprio in quel momento che si perde il controllo.
La domanda giusta da porsi
Negli anni sono arrivato a una conclusione molto semplice. La domanda che la maggior parte degli investitori si pone è sbagliata.
Quando si presenta una nuova operazione, quasi tutti chiedono: “È un buon investimento?”
Ma la domanda davvero importante è un’altra: “Questo investimento migliora la struttura del mio patrimonio?”
Può sembrare una sfumatura. In realtà è la differenza tra costruire una sequenza di operazioni e costruire un patrimonio.
Perché un patrimonio non cresce grazie alle singole occasioni, cresce quando ogni decisione è parte di un progetto più grande.
Ed è proprio per questo che, prima ancora di cercare l’immobile giusto, ha senso fermarsi e capire quale struttura si sta cercando di costruire. Perché l’asset è quasi sempre l’ultima variabile del problema, non la prima.
